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武汉的大平层,你的基本盘到底是谁?

  • 2019-07-16 16:38:58
  • 来源:搜狐网
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哥有个朋友,夫妻俩年入五六十万。

上一套房子的贷款还没还清,就开始酝酿再买一套,而且还专门看一些不便宜的大房子,比如二七那一片。

哥说他这是膨胀了。

他说哥不理解他的苦。

他们夫妻俩工作了大概10来年,现在住着一套百余平的房子。

这套房子如果出手,可以卖个200万左右,还清贷款,预留后一套装修和换房空档期租房的钱,最后算上预期的工资收入,首付能动用的资金在160万上下,对应的是总价500万这一档的房子。

500万还会买不到房子?

还说苦?这也太作了吧。

想买二七那边动辄千万总价的大平层,确实是有些膨胀了。但是如今“大房癌”的武汉,能选的大平层不要太多啊!

后湖、南湖、白沙洲原本是刚需胜地,现在都有不少大户型,买不到肯定是作的。

然而,细究起来,这位朋友的选择还真是比较尴尬。市面上能匹配这个总价的房子很多,但是能匹配他们需求的并不多。

01

市面上大平层的基本盘是哪些人?

绝对不是顶豪人群。

一来是这类人数量少,且不缺房子;

二来他们一般年龄都在50+,子女成年,离开身边,家庭成员数量是在做减法,大面积未必是他们再置业的追求。

很多大平层项目,一给用户画像就是30-50岁的社会顶尖人群,言必称圈层、调性、城心不动产豪宅。

这其实挺矛盾的。

30来岁的所谓“精英成功人士”,真能触碰到城市塔尖的是少之又少,随便抓一个都能怒砸千万买房,说出来谁信?

唯一对的,30-50岁之间的人群置换的动机确实是最强烈的。

他们上有老下有小,不少人未来还可能有二胎,那必须是四房起步,总结起来:盛放他们的焦虑,容纳他们作为丈夫、父亲和儿子的责任。

居住的舒适体面是他们要的,但是“豪”可能真和他们没太多关系。

别墅这种终极置业就算了,他们还没到追求“出尘”的境界,对城市资源还是很渴望的。多数项目让他们觉得“不值得”——

在牺牲地段的前提下,置换不能提高家庭生活品质。

他们作为消费大平层的主力,归根到底还是中产阶级改善型人群,对四房/大平层的要求具有很强的现实主义,需要放弃武汉这座城市核心区如二七滨江或者壹号院这样的顶豪产品,又必须能承载很多要求:

孩子要上学了,学区那是一定要有的;

自己上班辛苦,地段交通肯定要好;

受够了老小区的破旧和每天玩“抢车位”,小区品质要好;

房子在功能性和舒适性上能兼顾,户型要好。

……

以前,夫妻俩住90平米,人均45平米;

三口之家,住100平米,人均33平米;

如今5-6口人,要保证一定的舒适性,总面积怎么也要160平米吧。

总价500万左右,单价就只能限制在3万这个水平。

然而武汉二环内基本迈入30000+时代,备选区域也就基本落在二环外的后湖、汉西-宗关、南湖、雄楚大道、关山大道和青山,唯一的内环区域就是汉阳核心。

再结合前面的几项需求,大部分区域就被排除了:

顶豪的那一层咱是够不到,就算放弃对环线的执念,也不能滑落到屌丝的“睡城”,后湖南湖pass;

买房哥曾经说过,“别把硚口当汉口”,汉西-宗关pass;

雄楚大道和关山,我又不在光谷上班,太远,pass;

青山,一个到现在都没有地铁的区域好意思叫主城区?pass;

最后只剩下汉阳核心,万年价格洼地,也pass……吗?

汉阳核心的情况有点特殊。

02

汉阳核心特殊在哪里?

在汉口武昌,可以说是越靠内,产品面积越大。

现在的汉阳,二环内几乎没有超过160平米的产品,这样的产品反而基本都在汉阳二环外和四新。

也就是说,汉阳核心没有大平层。

看来,开发商虽然口中喊着“潜力无限”,身体还是很诚实的。

汉阳最大的标签是啥?

便宜啊。

内环和交通方便只是噱头,核心还是价格便宜。

别人不买后湖,不买南湖,跑这里来,不就是冲着便宜,不仅仅是单价,更是总价上的。你一旦贵了,别人就不来了。

之前,无论是对标天地的xx长江,还是硬刚西北湖的整个月湖板块,都是前车之鉴啊。

老老实实、循规蹈矩地做些“上车级”产品或者是初步改善的产品,那是最稳妥的。至于这个区域是不是真有那么大的潜力,这个潜力如何挖掘,很多开发商并不在意——我就是来卖房子的。

如果哪位大哥,能搞出一个板块都沾光的配套,那我自然也愿意为你摇旗呐喊,把你光荣地作为我项目的价值点,放到区位图上;

或者哪位大哥把价格顶上一个天花板,掩护板块内的弟兄们冲一波,那也是真真极好的,小弟也一定把你写进置业顾问的话术中。

改变区域能级这种事情,你就甭指望着我一个住宅项目来做吧。

03

终于,汉阳出现了一个大哥——

体量达到240万方的远洋东方境世界观。

相比开发起步更早的汉口武昌,汉阳确实还是很有潜力的。

汉阳最大的想象力,就在于后发优势。

汉阳几乎是当下,武汉中心城区之内,仅有的还有空间拿出几百万方,做大型城市更新项目的区域。

对比格局已定的汉口武昌见缝插针的“小修小补”,汉阳的手笔大到惊人。

汉阳区“十三五”时期总体布局图

汉阳的恢弘手笔中,汉阳大道这条主轴就像是一条扁担,两头分别是汉阳滨江商务商住核心区和王家湾现代商务区,在最中间起到支点作用的就是以远洋东方境世界观为主体的汉阳古城文化区。

远洋东方境世界观所在的汉阳老城大归元片,位于武汉长江文明之心,也是长江主轴核心+首发区。

相对于武汉目前的顶豪项目,远洋东方境世界观是最能满足中产阶级改善需求条件的楼盘。不论是基础条件和户型,还是品牌效应,在武汉市场都是最具可比性大盘,也最有希望建成后成为顶豪系列。

按照武汉市政府预期,这里是“武汉城市建设的样板”。

这里除了归元寺之外,还有西大街,它成集市与春秋时期,是钟子期最早记录活动的地方;为纪念俞伯牙和钟子期这对知音而建的古琴台;始建于明代嘉靖年间的著名历史古迹晴川阁,历史文化底蕴深厚。

图源网络:晴川阁

在这样一个区域,单纯靠住宅,是实现不了它的价值的。

不同于汉阳滨江的“群狼”策略,把这么大一宗地块交给远洋,“啃骨头”的意味很重,就是为了保证规划推进的整体有序。

东方境世界观也很好的在规划中体现了极强的商业商务属性,开放式低密度的商业街区之上,还将有更高端的写字楼、公寓和酒店集群。

远洋将地块内的历史遗迹归元寺、铁佛寺等加以修复和利用,让历史建筑与现代建筑融为一体。

远洋归元寺片区规划

除了商务商业属性,这里也将成为商旅目的地。

这里一旦运营实现预期,将是武汉最新城市级项目,辐射整个三镇。

远洋东方境世界观,不仅愿意成为别家的价值点,也愿意将区域的价值认可推向一个新高度。当汉阳核心的区域能级提升之后,也就有了出现城市核心区优质大平层的土壤。

前不久,武汉远洋·归元综合体城市发布会上,从“溯源”、“重生”、“预告”三个篇章,分享240万方城市综合体的整体规划,解读了街区、商旅、住区等三大项目核心价值支点。

活动最后也发布了项目2019年推售的三个产品线,其中一个产品线就是集聚城市与资源、自然与建筑、生活与品质的三重标准融合创新——春秋大宅。

远洋这次推出了193和237平米的大户型,未来还有280平米级的户型,填补的就是汉阳核心大平层产品的空白。

不仅如此,参考前期的价格,即使未来有所上涨,500万的预算也是足够入住远洋东方境世界观的。

但是,对于一个地处内环的城市级综合体的住区,性价比绝对不是它的核心价值点,而应该是对城市核心资源的占有。就像是汤臣一品的豪,绝对不是源自用了那些我们叫不上名字的高端奢侈品牌,而是陆家嘴。

04

我们要明白,价格并不一定是价值的完全体现,价格对于价值的表达是存在滞后性的,尤其是在调控的大背景之下。

以前的汉阳内环,没有城市级项目作为价值背书;

以后的汉阳内环,有城市级项目加持,也许又是一块高攀不起的价值高地,远洋东方境世界观有成为武汉顶豪的潜力。

对于高端改善购房者来说,更在意的还是其现实意义,他们多了一个完全符合他们要求的好选择——占据着城市的内环,拥有区域内最好的配套。

东方境世界观所在的汉阳归元片区,是武汉三镇地理上的中心,周边路网完善。

6座大桥畅达武汉三镇,连接武昌的有长江一桥及鹦鹉洲大桥,以及建设中的杨泗港大桥;连接汉口的有晴川桥,江汉一桥以及月湖桥;同时地铁4号线和6号线在这里交汇,交通出行快捷便利。

项目会配建4所幼儿园,周边还有有钟家村小学和翠微路小学;中学有钟家村中学、武汉三十二中、翠微中学;高中有武汉三中,武汉二十三中等多所学校,距离均在1-2公里左右。这些学校全部都是重点学校。

地块规划图

作为一个城市级综合体,城市和商业配套十分完善,下楼就可以满足休闲、娱乐、购物、文化等商业和生活需求,出即可“看见世界”。

远洋是将这里当做高端居住区来打造。

 

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