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江夏区纸坊大街物测队片区旧城改造项目(一期)国有土地上房屋征收与补偿方案

  • 2021-03-29 10:15:38
  • 来源:江夏区人民政府
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????根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》(国务院令第590号)、《湖北省国有土地上房屋征收与补偿实施办法》(湖北省人民政府令第380)、《武汉市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》(武汉市人民政府令第275号)等相关规定,参照《市人民政府关于印发武汉市国有土地上房屋征收与补偿操作指引的通知》(武政规[2018]6号)相关要求,江夏区人民政府拟对江夏区物测队片区旧城改造项目(一期)范围内国有土地上房屋实施征收。为依法实施房屋征收与补偿工作,保障被征收人合法权益,结合江夏区和本项目实际情况,制定本征收补偿方案(以下简称《方案》)。

第一章 项目基本情况

一、项目名称

江夏区纸坊大街物测队片区旧城改造项目(一期)。

二、项目征收范围

东区:北至纸坊大街,东至水产小区,南至物探队岩土实验室,西至中南财经政法大学纸坊校区;西区:北至纸坊大街,东至御华庭园,南至半月里居民区,西至月塘巷(详见房屋征收红线图)。

三、项目概况

江夏区纸坊大街物测队片区旧城改造项目(一期)规划红线范围内约46.93亩国有土地上约15124336平方米的房屋、构筑物及附属设施(最终数据以审计结果为准)。

四、被征收房屋建筑面积和房屋用途的认定


???被征收房屋的建筑面积和房屋用途,以不动产登记机构颁发的房屋权属证书的记载为准;房屋权属证书未记载或者记载与房屋登记簿不一致的,除有证据证明房屋登记簿确有错误外,以房屋登记簿为准;如房屋实际测量面积大于房屋权属证书或房屋登记簿记载的,超出记载部分面积,按照本方案第五章规定执行;如房屋实际测量面积小于房屋权属证书或房屋登记簿记载的,以实际测量面积为准。

生产经营性用房是指利用房屋进行各类商业服务、生产经营等经营性活动的房屋。生产经营性用房的认定,以征收决定公告之日前发出的合法有效的房屋权属证书记载为准。

五、房屋征收主体

武汉市江夏区人民政府

六、房屋征收部门

武汉市江夏区房屋征收管理办公室

七、房屋征收实施单位

武汉市江夏区人民政府纸坊街道办事处

八、被征收人、公有房屋承租人

被征收人是指被征收房屋的所有权人。

公有房屋承租人是指与公有房屋的产权人或管理人建立租赁关系,经公有房屋的产权人或管理人的上级主管部门或国资委等主管部门及市场监督管理部门批准同意取得武汉市房管部门统一印制的《公房租约》,并执行武汉市人民政府规定标准租金的承租人,公共租赁住房、廉租住房的承租人除外。

被征收人、公有房屋承租人唯一住房是指被征收人、公有房屋承租人及配偶在武汉市内仅此一处房屋,另无产权住宅房屋或者承租的公有住宅房屋。

公有房屋承租人按本《方案》的规定享有相应的权益。

被征收房屋所有权人以征收决定公告之日前发出的合法有效的房屋权属证书记载为准;公有房屋承租人以合法有效的租用公有房屋凭证为准。

九、房地产价格评估机构确定

房地产价格评估机构由被征收人、公有房屋承租人协商选定;协商不成的,通过投票或者摇号等方式确定。

  被征收人、公有房屋承租人协商选定房地产价格评估机构的,由房屋征收部门组织。协商方式以征求意见表的形式进行,被征收人、公有房屋承租人应当在规定期限内将征求意见表交由房屋征收部门统计、核实。在七个工作日内三分之二以上的被征收人、公有房屋承租人选择同一家房地产价格评估机构的,视为协商选定,由房屋征收部门公布协商选定结果。

  被征收人、公有房屋承租人在七个工作日内协商不成,采取投票方式确定房地产价格评估机构的,参与投票的被征收人、公有房屋承租人人数应当不少于被征收人、公有房屋承租人总数的三分之二,半数以上参与投票的被征收人、公有房屋承租人选择同一家房地产价格评估机构的,视为投票确定。

采取投票、摇号等方式确定房地产价格评估机构的,应当公开进行并由公证机构现场公证,房屋征收部门公布确定结果。

第二章 征收补偿方式

对被征收人的补偿方式为货币补偿和房屋产权调换。被征收房屋的价值由评估机构按照《国有土地上房屋征收评估办法》(建房〔201177号)评估确定。

被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日,用于产权调换房屋价值评估时点应当与被征收房屋价值评估时点一致。

一、货币补偿

被征收人、公有房屋承租人选择货币补偿的,房屋征收部门按被征收房屋价值向被征收人、公有房屋承租人支付货币补偿费,另给予被征收人、公有房屋承租人装饰装修补偿、附属设施补偿、搬迁及临时安置补偿、其它相应的补偿、相应的补助和相应的奖励。

二、产权调换

(一)被征收人、公有房屋承租人选择房屋产权调换的,房屋征收部门提供用于产权调换的房屋,并与被征收人、公有房屋承租人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价,另给予被征收人、公有房屋承租人装饰装修补偿、附属设施补偿、搬迁及临时安置补偿、相应的补助和相应的奖励。

(二)产权调换房源

龙庭华府(暂定名,最终以区有关部门核定的项目名称为准),位于江夏区纸坊大街947号,住宅91套、商业门面1600平方米、办公用房7400平方米;江夏区纸坊大街1203号,住宅92套、商业门面1400平方米,房屋建筑面积、户型以公布为准,预计交房时间为20221231日之前,交房标准为毛坯房。

(三)住宅产权调换方式

被征收人、公有房屋承租人选择产权调换房屋的,按照本《方案》第三章第七条第三款的规定执行,即被征收房屋建筑面积和应调换建筑面积按照1:1.12的比例(含建筑面积补助0.12)进行产权调换。

由于房屋户型设计不可分的原因,被征收人、公有房屋承租人实际选择的产权调换房屋建筑面积不足应调换建筑面积的,不足部分按被征收房屋评估单价结算差价;被征收人、公有房屋承租人实际选择的产权调换房屋建筑面积超出应调换建筑面积的按以下方式调换:

1、被征收人、公有房屋承租人可按政府指导价格购买10平方米的差额部分面积;

2、享受第1条优惠后,超出部分面积按下达征收决定公告为时点的产权调换房屋市场评估价购买。

三、商业门面房屋征收补偿

(一)经依法批准为商业用途的门面房屋和经依法批准住宅改为商业用途的门面房屋被征收:

1、选择房屋产权调换的,按批准的商业门面房屋建筑面积确定房屋产权调换面积,并按被征收房屋评估价与商业门面房屋市场价互找差价;

2、选择货币补偿的,按依法批准的商业门面房屋建筑面积评估价给于补偿。

(二)未经批准,住宅改为商业用途且以该住宅为注册地址办理工商营业执照的房屋被征收:

1、选择房屋产权调换的,按照本《方案》第三章第七条第三款的规定执行,即被征收房屋建筑面积和应调换建筑面积按照1:1.12的比例(含建筑面积补助0.12)进行住宅产权调换。以该住宅为注册地址办理工商营业执照的,对其实际经营使用面积,按照被征收住宅房屋评估价与该区域内被征收的商业门面房屋评估价之差的35%给予货币补助;

2、选择货币补偿的,按被征收住宅评估价给予货币补偿。另对实际经营使用面积,按照被征收住宅房屋评估价与该区域内被征收的商业门面房屋评估价之差的35%给予货币补助。

四、其他非住宅征收补偿

征收办公用房、仓库、厂房、车间等其他非住宅房屋的补偿:

(一)选择房屋产权调换的,按征收房屋建筑面积确定房屋产权调换面积,并按被征收房屋评估价与产权调换房屋市场价互找差价;

(二)选择货币补偿的,按征收房屋的评估价给于补偿。

五、选房原则

本着先签约搬迁先受益的原则,按被征收人签约并完成搬迁时间顺序,以应调换面积为基数就近靠档选择产权调换房源,一户一套的原则选择产权调换房源。

第三章 征收补偿内容及标准

一、被征收房屋价值补偿

被征收房屋价值由评估机构评估确定。

被征收房屋价值补偿=被征收房屋建筑面积(含有证面积、视为合法建筑面积和历史无证房打折后的建筑面积、享受政策保底补偿面积)×评估单价。

二、装饰装修补偿

被征收房屋室内装饰装修价值补偿由征收当事人协商确定;协商不成的,可以委托评估机构通过评估确定。

被征收房屋的装饰装修补偿单价在400/平方米以下的(含400/㎡),由被征收人和征收实施单位共同协议议定。超过400/平方米的,委托评估机构评估确定;装饰装修补偿总价不足2万元的,按2万元计算。

三、附属设施补偿

1、电话移机费(报装费):388/部;

2、有线电视迁移费:388/户;

3、空调移机费:柜机500/台、分体机300/台、窗机200/台;

4、热水器迁移费:300/台;

5、电表:分表150/块;

6、水表:分表100/块;

7、太阳能热水器迁移费按2000/户给予补偿;

8、管道煤气报装费按3000/户给予补偿;报装费超出3000元的按票据据实补偿;

9、电表:独表500/块,三相电表按现报装单据据实补偿,无报装单据的按960/块给予补偿;

10、水表:独表240/块,地水表按现报装单据据实补偿,无报装单据的按4寸地水表1500/块、6寸地水表2200/块给予补偿;

11、防盗网:按品质好坏,补偿50-200/平方米;

12、无烟灶台:按品质好坏,补偿500-1200元;

13、夹层、暗楼或隔热层、简易房屋:由评估机构评估,原则上按重置价予以补偿;

14、构筑物及其它设施由评估机构评估确定补偿费。

选择产权调换的,水表、电表、天然气分表由征收人按设计要求免费安装到户,不另行货币补偿。

四、房屋搬迁补偿

征收住宅房屋的,给予被征收人或公有房屋承租人一次性房屋搬迁费2000元。

征收非住宅房屋的,按住宅房屋的标准给予被征收人或公有房屋承租人搬迁补偿,如实际搬迁费用超过2000元的,由评估机构通过评估确定。

五、临时安置补偿(即过渡费,下同)

征收住宅房屋、办公用房及其它非生产经营性用房,给予被征收人或公有房屋承租人临时安置补偿费。临时安置补偿费由评估机构按照被征收房屋类似房地产市场租赁价格评估确定,评估时点为房屋征收决定公告之日。征收个人住宅房屋,被征收房屋建筑面积(含有证面积、视为合法建筑面积和历史无证房打折后的建筑面积)不足60平方米的,按照建筑面积60平方米计算临时安置补偿费。

(一) 对选择货币补偿的住宅房屋被征收人或公有房屋承租人,给予一次性3个月临时安置补偿费。

(二)对选择房屋产权调换的被征收人或公有房屋承租人,自征收补偿协议约定的搬迁之日起至产权调换房屋交付之日止,给予相应过渡期限的临时安置补偿费。超过补偿协议规定的过渡期限,产权调换房屋还未交付的,超期后的临时安置补偿费按照增加50%的标准支付。

六、停产停业损失补偿

(一)征收生产经营性用房,造成被征收人或公有房屋承租人停产停业损失的,给予被征收人或公有房屋承租人被征收房屋价值5%的补偿。

(二)被征收人或公有房屋承租人认为其停产停业损失超过被征收房屋价值5%的,可以提请房屋征收部门委托评估机构按照房屋被征收前3年的效益情况、停产停业期限等对停产停业损失进行评估,并按照评估结果予以补偿。选择货币补偿的,停产停业期限按照6个月计算;选择产权调换的,停产停业期限按照过渡安置期限计算。

(三)给予停产停业损失补偿后,不再给予临时安置补偿。

(四)被征收房屋的生产经营单位或者个人不是被征收人、公有房屋承租人的,依照其与被征收人、公有房屋承租人的约定分配停产停业损失补偿费。

七、补助

(一)住房困难补助

征收个人住宅或者公有住宅房屋,建筑面积(含有证面积、视为合法建筑面积和历史无证房打折后的建筑面积)不足60平方米(涉及到房屋所有权、承租权共有的房屋建筑面积合并计算)且为被征收人、公有房屋承租人唯一住房,被征收人、公有房屋承租人选择货币补偿的,可以给予住房困难补助。补助标准为:建筑面积为40平方米以下的,按被征收房屋价值的10%给予补助,建筑面积以40平方米为基数,每增加1个平方米,补助标准降低0.5%

(二)选择货币补偿的补助

征收个人住宅或者公有住宅房屋,被征收人、公有房屋承租人选择货币补偿的,按被征收房屋价值(含有证面积价值、视为合法建筑面积价值和历史无证房建筑面积价值)的20%给予补助。征收非住宅类用途的房屋无20%比例的货币补助和其他特别补助。

(三)建筑面积补助

对选择产权调换的住宅房屋被征收人、公有房屋承租人给予建筑面积补助,补助标准为被征收房屋建筑面积(含有证面积、视为合法建筑面积和历史无证房打折后的建筑面积)的12%

(四)困难补助

1、低保户

对纳入本市居民最低生活保障的被征收人或公有房屋承租人,由本人出具低保证并经其低保关系所在街道、社区复核确认后,按5000/户给予一次性补助。

2、残疾人

对持有省(市、区)残联核发的残疾证的被征收人或公有房屋承租人(含直系亲属),按2500/人给予一次性补助。同时,对残疾人家庭搬迁补偿费增加50%发放,临时安置补偿费增加20%发放。

3、重症户

对经社保部门认定患有重症的被征收人或公有房屋承租人(含直系亲属),按2500/人给予一次性补助。社保重症核查工作由武汉市江夏区人民政府纸坊街道办事处负责;

4、被征收户系失独家庭的,由所在社区出具证明,经武汉市江夏区人民政府纸坊街道办事处复核后按5000/户给予一次性补助;

5、被征收户如符合上述补助条件中的多项,困难补助可累加计算,但单户最高不超过3万元。上述困难补助申请时需提供原件资料进行审核。

享受困难补助的具体人员名单在补偿前由征收实施单位在征收范围内分批公示,公示期为5日。

公有住宅房屋承租人符合上述补助条件的,按上述标准给予困难补助。

八、签约期限与奖励

(一)签约期限:自被征收房屋评估结果公告之日起三个月。

(二)奖励

住宅房屋被征收人、公有房屋承租人在签约期限内签约且在规定时间内完成搬迁的,给予搬迁奖励,奖励标准如下:

1、在评估结果公告之日起30日(含)内签约且在规定时间内完成搬迁的,按20000/户给予奖励。

2、在评估结果公告之日起31日至60日(含)内签约且在规定时间内完成搬迁的,按10000/户给予奖励。

3、未在60日(含)内签约或签约后未在规定时间内完成搬迁的,不给予签约奖。

第四章 对公有房屋的征收补偿

一、征收公有住宅房屋,公有房屋承租人可以获得征收补偿。符合房改条件的,应当先进行房改,房屋征收部门对房改后的所有权人进行征收补偿,并与所有权人签订房屋征收补偿协议;不符合房改条件的,补偿方式和标准如下:

(一)公有房屋承租人选择货币补偿的,租赁关系终止,给予公房承租人被征收房屋价值90%的补偿,给予被征收人被征收房屋价值10%的补偿,房屋征收部门与被征收人、公有房屋承租人分别签订房屋征收补偿协议。

(二)公有房屋承租人选择产权调换的,房屋征收部门与被征收人签订房屋产权调换协议,被征收人、公房承租人签订房屋租赁协议,继续保持租赁关系。

二、 征收公有非住宅房屋。

被征收人选择产权调换的,房屋征收部门与被征收人签订房屋产权调换协议,被征收人与公有房屋承租人签订房屋租赁协议,继续保持租赁关系;

被征收人选择货币补偿的,租赁关系终止,给予公有房屋承租人被征收房屋价值70%的补偿、被征收人被征收房屋价值30%的补偿。房屋征收部门与被征收人、公有房屋承租人分别签订房屋征收补偿协议。

第五章未经登记建筑补偿

一、未经登记建筑

未经登记建筑是指未依法取得房屋权属登记证书的房屋。

二、未经登记建筑的认定

(一)由未经登记建筑权利人提出认定申请,提交有关房屋建造资料(如房屋报建审批、施工监理、验收、行政处罚、历史测绘资料、房屋建造购买材料发票等),报征收实施单位认定。

(二)征收实施单位依据申请,核查有关资料,确定未经登记建筑建造年限。

(三)未经登记的合法建筑的认定(两项仅有一项即可)

1、 取得建设工程规划许可证,且按许可内容实施建设的未经登记建筑,认定为未经登记的合法建筑。

2、原有房屋有合法房屋权属证书,拆除改建后的房屋未经登记且改建后的房屋面积与原证载面积一致的部分,按照未经登记的合法建筑认定。

(四)20071231日(含)之前,未取得建设工程规划许可证建成的未经登记建筑,或者未按照建设工程规划许可证的规定建成的未经登记建筑的超出部分面积,认定为历史未登记合法房屋。

(五)原有房屋有合法房屋权属证书,拆除改建后的房屋未经登记的,改建后的房屋面积与原证载面积一致的部分,认定为视为合法建筑;对在20071231日之后建成的超出部分面积的房屋,认定为历史无证房。

三、未经登记建筑征收补偿

(一)认定为视为合法建筑的,按照已登记合法建筑给予补偿,并给予相应的补助、奖励,但不享受相关税收减免政策。

(二)认定为历史无证房的,按照下列标准给予补偿,并给予相应的补助、奖励,但不享受相关税收减免政策:

1、建成时间在20071231日至20121231日期间的,按照房屋实际用途(商业门面除外)价值的90%给予补偿;

2、建成时间在201311日至20171231日期间的,按照房屋重置价格给予补偿;

3、建成时间在201811日以后的房屋不予补偿。

第六章 其它

一、建房标准及物业服务

(一)产权调换房按照商品房交房标准交付。

(二)被征收人、公有房屋承租人按物业服务和价格规定缴纳物业服务费,同时享受物业合同约定的服务。

二、房屋办证和误差处理

(一)产权调换房的不动产登记按照规定各自缴纳相关办证费用,符合规定享受税费减免的按照税务部门规定执行。

(二)产权调换房建筑面积以实测面积为准,实际建筑面积与征收补偿协议约定的建筑面积有误差,差额在3%(含本数)以内的,按综合成本价互找差价款;超过3%(不含本数)以上的部分,按市场评估价互找差价款。

三、不得自拆房屋设施

被征收房屋一经评估或者测量,被征收人或使用人不得损坏房屋结构,不得擅自拆除房屋设施和材料,以保证安全。
?? 四、征收执行

(一)征收人对被征收人给予补偿后,被征收人应当在补偿协议约定或者补偿决定确定的征收期限内自行完成搬迁工作。

(二)属于下列情形之一的,由征收部门报请江夏区人民政府依照国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《湖北省国有土地上房屋征收与补偿实施办法》和《武汉市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》等相关规定,按照征收补偿方案作出补偿决定,并在房屋征收范围内予以公告:

1、征收部门与被征收人在规定的签约期限内达不成补偿协议的;

2、被征收房屋所有权人不明确的。

(三)被征收人对补偿决定不服的,可以自收到补偿决定书30日内向武汉市人民政府申请行政复议,也可以自收到补偿决定书30日内向武汉市中级人民法院提起行政诉讼。

被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼,在补偿决定规定的期限内又不搬迁的,由征收人依法申请人民法院强制执行。

五、本方案未尽事宜,按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《湖北省国有土地上房屋征收与补偿实施办法》和《武汉市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》等相关法规规章和规范性文件的规定执行。

征收工作办公地点和联系人、联系方式

(一)办公地点:物测队院内

(二)联系人:付崇武 ????联系电话:027-86506883



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